Bebauungsplan „Altortbereich - Unterdorf" der Ortsgemeinde Lustadt

In der Ortsgemeinde Lustadt, in der Gemarkung Niederlustadt besteht entlang der Unteren Hauptstraße, der Lohngasse, der Heidengasse, der Holzgasse und der Kehrstraße eine ortstypische Bebauung, welche sich überwiegend durch eine Haus­Hof-Bebauung mit einer anschließenden Scheunen- bzw. Nebengebäudebebauung und meist nachfolgender Gartennutzung kennzeichnet. Dieser Bereich ist baulich insbesondere durch die ehemalige, landwirtschaftliche Nutzung und der teilweise damalig dort ansässigen landwirtschaftlichen Betriebe geprägt. Da es sich bei diesem Gebiet um einen der ältesten Bereiche innerhalb der Ortslage von Lustadt handelt, kann dieser auch als sog. "Altortsbereich" bezeichnet werden. 

Im   östlichen   Bereich   des   zukünftigen   Geltungsbereichs   des  Bebauungsplans ,,Altortbereich - Unterdorf' besteht der rechtskräftige Bebauungsplan „Holzgasse­Lindenstraße", welcher aus dem Jahr 1995 stammt. Dieser legt für den Geltungsbereich ein Dorfgebiet fest. Insbesondere werden Maß und Art der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubare Grundstücksfläche sowie die Gestaltung der baulichen Anlagen geregelt. Jedoch sind diese Festsetzungen für eine nachhaltige und städtebaulich sinnvolle Gebietsentwicklung nicht mehr zeitgemäß. Aufgrund von mehrfach eingereichten Bauanträgen für eine Bebauung in zweiter Reihe sowie für Nachverdichtung von Wohnbebauung auf den privaten Grundstücken im Altortgebiet der Ortsgemeinde Lustadt kann man schlussfolgern, dass dieser Trend von Baugesuchen in den nächsten Jahren weiter ansteigt. Zudem besteht seit Jahren eine permanente Nachfrage an Wohnraum in der Ortsgemeinde Lustadt.

Ziel des Bebauungsplans „Altortbereich - Unterdorf' ist, vordergründig eine Folgenutzung und geordnete Nachverdichtung, z. B. durch den Ausbau von Scheunen zu Wohnzwecken oder das Bauen in 2. Reihe zu ermöglichen und zu regeln. Zudem soll ein geordneter Übergang zur offenen Landschaft bzw. zu den Gartenbereichen geschaffen werden. Eine gebietsverträgliche, städtebaulich nachhaltige und sinnvolle Bebauung sowie Nachverdichtung soll durch die im Bebauungsplan aufgeführten planerischen Ziele und Vorgaben erreicht werden.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gern. § 3 Abs. 1 BauGB im Zeitraum vom 02.02.2026 bis einschließlich 03.03.2026 und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gern. § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Zeitraum vom 30.01.2026 bis einschließlich 03.03.2026 durchgeführt. Aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden die textlichen Festsetzungen angepasst bzw. klargestellt sowie einzelne Anpassungen bzw. Änderung der Nutzung und Bauweise einzelner Grundstücke in der Planzeichnung vorgenommen.

Anpassungen im Einzelnen:

• Redaktionelle Klarstellungen (A 1.1.3.)
• Streichung/Wegfall der Bauweisen a3 - a5 (A 3.4. - 3.6.)
• Redaktionelle Ergänzungen (A 6.5.; 7.2)
• Streichung/Wegfall Fassadengestaltung (B 9.1. - 9.2.)
• Streichung/Wegfall Dachaufbauten/Dachgauben (B 10.5. - 10.6.)
• Erhöhung Einfriedungen auf 2,00 m (B 12.1)
• Redaktionelle Ergänzungen bei "Bodendenkmäler" (C)
• Redaktionelle Ergänzungen bei "Starkregengefährdung" (C)

• Redaktionelle Ergänzungen bei "Richtfunkstrecke der Pfalzwerke AG" (C)

Das Plangebiet befindet sich zentral in der Gemarkung Niederlustadt der Ortsgemeinde Lustadt entlang der Unteren Hauptstraße zwischen der Holzgasse/ Lindenstraße und der Lohngasse bzw. Raiffeisenstraße und umfasst eine Fläche von ca. 10,69 ha.

Das Plangebiet umfasst vollständig die Flurstücksnummern 1, 3, 4/1, 4/2, 6, 8/3, 9/1, 11/2, 11/7, 11/8, 11/9, 12, 15/1, 15/2, 17, 18/1, 20/4, 20/7, 20/8, 20/9, 21, 21/5, 21/6, 21/8, 25/1, 27/1, 31, 32, 32/2, 33/1, 34/5, 36, 37, 38/1, 39, 40/1, 40/3, 41/4, 42, 44/1, 45/2, 46, 46/2, 46/3, 46/4, 46/5, 46/6, 46/7, 47, 48, 49, 50, 51/2, 51/3, 52/1, 54/1, 54/2, 57/1, 59, 61, 62, 66/1, 68, 70/1, 70/2, 71/1, 73, 75/3, 75/4, 75/5, 77/2, 77/1, 78, 79/3, 79/4, 79/5, 80, 80/4, 80/5, 80/6, 81/1, 83, 84, 90, 90/1, 188/3, 190, 191, 192, 193/2,  194, 196, 200/3, 205, 206, 207/1, 207/2, 208, 209, 210, 211/2 (Straße „Lohngasse"), 211/4 (Straße „Heidengasse"), 211/11 (Straße „Holzgasse"),  211/13, 211/14 (Straße ,,Untere  Hauptstraße"), 212/1, 212/2, 213, 215, 217/1, 219/1, 220/1,  220, 222,  224, 226, 227, 229/1, 230/1,  232/1,  234/1,  234/2,  235, 236, 237, 237/2,  238, 239,  240, 241/1, 241/2, 245/3, 245/4, 247/2, 247/3, 248/1, 250/2, 250/3, 250/4, 251/1, 251/2, 252, 252/2, 252/6, 252/7 (Straße „Heidengasse"), 253/1, 253/2, 253/3, 254/1, 254/2, 255, 256/1, 256/2, 257, 258, 259, 260, 262, 266, 267, 268/2, 268/3, 269, 271, 280, 282, 283/1, 285, 287, 288, 290, 291, 292, 296, 299, 300/2, 300/3, 301/1, 302/1, 305/3, 305/4 (Straße „Heidengasse"), 307 (Fußweg „Heidengasse"), 315, 1330/3, 1330/4, 1330/5, 1330/8, 1331, 1332/1, 1334, 1336, 1338, 1339, 1339/2, 1339/3, 1340/1, 1342, 1343, 1343/2, 1345, 1346/1, 1350, 1351, 1360/1, 1364, 1368/2, 1372/1, 1372/2, 1379, 1380, 1381, 1382/1, 1388, 3404, 3406/1, 3407/8 (Straße „Holzgasse") sowie eine Teilfläche der Flurstücksnummern 58/4, 211/18 (Straße „Lindenstraße"), 332/3 (Straße ,,Heidengasse"), 4713/1 (Straße „Kehrstraße K3") der Gemarkung Niederlustadt. 

Es wird wie folgt begrenzt:

Norden

• Durch die südliche Grundstücksgrenze der Flurstücksnummer (Flst.-Nr.) 1418, 1416/2, 1416/6, 1416/7, 1413/6, 1405, 1558/1, 1560/2, 1561/3, 1399/4, 1397, 1396, 1393/1, 1391, 1383, 1385/4 und 1385/3,
• durch die östliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 1385/3,
• durch die östliche und nördliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 1385/4, durch die östliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 1390,
• durch die südliche und östliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 1389
• durch die südliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 1438 (Straße „Am Sträßel") und 1438/4,
• durch die westliche und südliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 1688/5,
• durch die südliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 1689/4, 1683/4, 1690/4, 1692/4, 1693/4, 1694/6, 1694/10 und 1695/4,
• Querung   der    Flst.-Nr.    58/4    in   West-Ost-Richtung   auf   Höhe   der    nördlichen Grundstücksgrenze 57/1,
• durch die südliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr.1697/6, 1698/4, 1699/4, 1700/4, 1701/4, 1702/4, 1703/4, 1704/4, 1705/4, 1706/4, 1707/3, 1709/2, 1710, 1711, 1712, 1713, 1713/2, 1714 und 101/7,
• durch die westliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 85,
• durch die westliche und südliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 93/1 und 88, durch die südliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 91/2,
• Querung der Flst.-Nr. 211/18 in West-Ost-Richtung auf Höhe der nördlichen Grundstücksgrenze 90,
• durch die südliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 183/2 und 186,

Osten

• durch die westliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 188/4,
• Querung der Flst.-Nr. 4713/1 (Straße „Kehrstraße K3") in Nord-Süd-Richtung auf Höhe der östlichen Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 188/4,
• durch die südliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 4713/1 (Straße „Kehrstraße K3"), durch die westliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 3402/3,
• durch die nördliche und westliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 3405/2, durch die westliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 3405/1,
• Querung   der  Flst.-Nr.    3406/1   in Nord-Süd-Richtung auf Höhe der östlichen Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 210,

Süden

• durch die nördliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 5165/1, 5162, 5161 (Straße ,,Holzgasse"), 316, 314, 313, 312, 311, 310, 309, 308/2 und 308/1,
• Querung   der    Flst.-Nr.    332/3   in   Ost-West-Richtung   auf   Höhe   der    südlichen Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 305/4 (Straße „Heidengasse"),
• durch die nördliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 305/6 (Straße „Heidengasse") und 305/5,
• durch die östliche und nördliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 304, durch die westliche und nördliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 303,
• durch die nördliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 294/4 (Gewässer „Hofgraben"), durch die westliche und nördliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 359 (Straße ,,Raiffeisenstraße"),
• durch die östliche und nördliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 1329/2 (Straße ,,Untere Hauptstraße")

Westen

• durch die östliche Grundstücksgrenze der Flst.-Nr. 1330.

Der Geltungsbereich ist in der Anlage zeichnerisch dargestellt.

• Umweltbericht vom Planungsbüro Piske als Teil der Begründung des Bebauungsplans (Stand Juli 2026): Dort werden die Inhalte der wichtigsten Ziele des Bauleitplans kurz dargestellt, einschließlich einer Beschreibung der Festsetzungen des Plans, sowie Angaben über Standorte, Art und Umfang und der Bedarf an Grund und Boden. Ferner werden die Darstellung der Ziele des Umweltschutzes und die Belange der Umwelt die bei der Planung berücksichtigt wurden sowie eine ausführliche Beschreibung und Bewertung des Umweltzustandes sowie Beschreibungen der Umweltauswirkungen des Planvorhabens und Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren und Hinweise auf Schwierigkeiten, Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt und eine allgemeinverständliche Zusammenfassung beschrieben.
• Fachbeitrag Naturschutz vom Planungsbüro Piske (Stand Mai 2025): Inhaltlich wird eine Bestandsbeschreibung und -bewertung der aktuellen Nutzung der Fläche des Plangebiets in Bezug auf die einzelnen Schutzgüter Geologie und Boden, Klima und Luft, Wasser, Biotoptypen/ Pflanzen und Tiere, Landschaftsbild und Erholungspotenzial, Kultur und Sachgüter sowie dessen Wechselwirkungen aufgezeigt. Weiterhin wird die städtebauliche Konzeption und den Flächenbedarf der Planung beschrieben. Ferner wird in einer Konfliktanalyse die Wirkfaktoren des Vorhabens, Wechselwirkungen mit anderen Planungen, Artenschutzrechtliche Wirkungen und Eingriffe in die Naturgüter zusammengefasst und Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft aufgezeigt. Final werden die ausgearbeiteten Maßnahmen in die Planzeichnung und in die textlichen Festsetzungen übernommen.

• Stellungnahme der Kreisverwaltung Germersheim, Untere Naturschutzbehörde zu Versiegelung und Eingriffe in Natur und Landschaft (Stellungnahme vom 03.03.2026)
• Stellungnahme der Kreisverwaltung Germersheim, Untere Wasser- und Bodenbehörde zu Gewässer, Bewirtschaftung von schadlosen Niederschlagswässer, Grundwasser und Überflutungen bei Starkregenereignissen, (Stellungnahme vom 03.03.2026)
• Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz zu Gewässerschutz, zum Wasserschutzgebiet/Überschwemmungsgebiet, Gewässer, Schmutzwasser, Niederschlagswasserbewirtschaftung und Hochwasser/ Starkregengefährdung (Stellungnahme vom 27.02.2026)

• Stellungnahme der Verbandsgemeindewerke Lingenfeld zu Niederschlagswasser und Schutzwasser (Stellungnahme vom 10.02.2026)

Aktuelle Nutzung, Naturräumliche Gliederung, heutige potenzielle natürliche Vegetation, Geologie und Boden, Luft und Klima, Wasser, Biotoptypen/ Pflanzen, Tiere, Landschaftsbild und Erholungspotenzial, Kultur und Sachgüter sowie die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern, Wirkfaktoren des Vorhabens und Kompensationsmaßnahmen.

Wasserschutzgebiete / Überschwemungsschutzgebiete

• Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz vom 27.02.2026

Niederschlagswasser und Versickerung

• Stellungnahme der Kreisverwaltung Germersheim, Untere Naturschutzbehörde vom 03.03.2026
• Stellungnahme der  Kreisverwaltung  Germersheim, Untere Wasser- und Bodenbehörde vom 03.03.2026
• Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz vom 27.02.2026
• Stellungnahme der Verbandsgemeindewerke Lingenfeld vom 10.02.2026

Wasserschutzgebiete/ Überschwemungsschutzgebiete

• Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz vom 27.02.2026

Gewässer, Gewässerschutz

• Stellungnahme der Kreisverwaltung Germersheim,  Untere Wasser- und Bodenbehörde vom 03.03.2026
• Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz vom 27.02.2026

Schmutzwasser

• Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz vom 27.02.2026
• Stellungnahme der Verbandsgemeindewerke Lingenfeld vom 10.02.2026

Abfallwirtschaft/Bodenschutz

• Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz vom 27.02.2026

Grundwasser

• Stellungnahme der Kreisverwaltung Germersheim, Untere Wasser- und Bodenbehörde vom 03.03.2026
• Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz vom 27.02.2026

Hochwasser/ Starkregengefährdung

• Stellungnahme der Kreisverwaltung Germersheim, Untere Wasser- und Bodenschutzbehörde, vom 03.03.2026
• Stellungnahme der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz vom 02.06.2026

Artenschutz und Ausgleichmaßnahmen

• Stellungnahme der Kreisverwaltung Germersheim, Untere Naturschutzbehörde zu vom 03.03.2026